Se deben inscribir desde el 1 de marzo. Qué sucederá con las operaciones anteriores al julio de 2020, cuánto tiempo hay para registrarlos y quiénes deben hacerlo. El ingreso que se declare pasará a engrosar las Ganancias de los contribuyentes. Qué pasará con los empleados, monotributistas, jubilados o autónomos que tienen propiedades.
A continuación 15 claves a tener en cuenta para registrar los contratos:
1. ¿Cuándo hay para registrar el contrato?
Los contratos de locación o arrendamiento deben ser registrados ante la AFIP dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
“No obstante, dado que la Resolución General (AFIP) 4933 entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2021, se establece un plazo excepcional para efectuar la registración”, detalló Sebastián M. Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.
De esta manera, podrán registrarse hasta el 15 de abril de 2021 los siguientes contratos:
a) los celebrados a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021.
b) Los contratos celebrados entre el 1 y el 31 de marzo de 2021 inclusive.
2. ¿Qué contratos deben declararse?
Se deben registrar los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación, incluidos los celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin:
a) locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
b) arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
c) locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -como por ejemplo locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
3. ¿Quiénes deben registrar los contratos?
Las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados, están obligados a la registración del contrato.
En el caso de inmuebles que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registro estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
4. ¿Hay sujetos excluidos de cumplir con la registración del contrato?
Sí. Cuando en los contratos celebrados, las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
5. ¿Las inmobiliarias pueden registrar los contratos?
Los intermediarios, por ejemplo las inmobiliarias, no tienen obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles.
Sin embargo, podrán hacerlo en representación de los locadores o arrendadores. En estos casos la registración implicará:
a) que el locador, arrendador, sublocador o subarrendador quedará exceptuado de registrar el contrato.
b) que el intermediario confirma la participación en la operaciones económica.
6. ¿Todos los condóminos deben registrar el contrato?
Cuando el locador sea un condominio, la registración del contrato por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos.
“Para que se produzca esa liberación se debe haber informado a la totalidad de sus integrantes del condominio”, detalló Domínguez.
7. ¿Cómo se registran los contratos?
Los contratos se deben registrar a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” al que se accede con clave fiscal.
8. ¿Deben informarse las modificaciones?
Sí. Las modificaciones de los contratos registrados deben ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas.
9. ¿Pueden los locatarios informar los contratos?
Sí. Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos a la AFIP a través de la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.
Contratos de alquiler
10. ¿Cuál es el plazo que tienen los locatarios para informar los contratos?
Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos hasta transcurridos 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
11. ¿Cómo deben informar los jueces la existencia de los contratos si hay acciones judiciales?
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.
12. ¿Cómo se informan los contratos en moneda extranjera?
Las operaciones realizadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
13. ¿Cómo se pueden consultar los contratos registrados?
Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, los intermediarios y los locatarios o arrendatarios, pueden consultar los contratos registrados.
Para ello, deben acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
Los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
14. ¿Se debe cumplir también con el régimen de información de la RG 3285?
No. Los sujetos obligados a registrar los contratos de alquiler o arrendamiento de inmuebles están exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General (AFIP) 3.285, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.
Esa resolución establece un régimen de información respecto de toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior.
15. ¿Se debe cumplir con el registro de los contratos en el Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA)?
Sí, se deben declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de la AFIP.
Las consecuencias de la nueva norma de la AFIP que obliga a registrar todos los contratos de alquiler
Para el propietario, el ingreso del valor del alquiler está alcanzado en el Impuesto a las Ganancias.
En consecuencia, si hasta ahora el alquiler no fue declarado por el contribuyente, con el registro en la AFIP de los contratos de locación, los empleados en relación de dependencia o incluso los jubilados con propiedades en alquiler deberán presentar la declaración jurada anual en la que deberán incluirlo.
En el caso de los monotributistas, ese ingreso adicional puede obligarlo a subir de categoría o a pasarse al régimen general, más gravoso.
En síntesis, el registro del contrato de alquiler en la AFIP no crea un nuevo impuesto sino es una medida más para que regularicen la situación los que no declaran los alquileres, facturando el valor de la locación.
Muchos propietarios ya lo hacían porque los inquilinos, alcanzados por Ganancias, pueden deducir el alquiler y por eso reclamaban de los propietarios la correspondiente factura.
El registro del alquiler por parte del propietario tiene también efecto sobre el inquilino porque deberá tener justificado el gasto.
“Esta situación va a generar un incremento en la tasa de imposición a la que están gravadas sus remuneraciones o haberes, a raíz de que el impuesto contempla alícuotas progresivas, hasta un máximo del 35% sobre las rentas netas”, le dijo a Clarín el tributarista Marcelo D. Rodriguez, de MR Consultores.
Y aclara: “A fin de evitar esta pesada carga, los contribuyentes (empleados o jubilados) podrían optar por inscribirse en el Monotributo, siempre y cuando tengan hasta 3 (tres) inmueblesdestinados a locación y que no se superen los parámetros máximos previstos por el régimen”.
También “se deberá contemplar el pago del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, que grava el ingreso facturado. Sin embargo, por el solo hecho de ser locador de inmuebles el contribuyente no tiene que ingresar el componente previsional del monotributo, ni inscribirse en el régimen de autónomos”.
“Finalmente, el propietario de inmueble está obligado a emitir mensualmente la factura electrónica, desde el sitio web de la AFIP”.
Rodriguez explicó que para “para el caso de inmuebles destinados a actividades comerciales, sobre la suma pactada en el contrato se le deberá adicionar el 21% correspondiente al Impuesto al Valor Agregado, salvo, claro está, que el sujeto pueda encuadrarse dentro del monotributo”.
Registro ante la AFIP
“Esta formalidad resulta necesaria desde el año 2017 a raíz de que el inquilino puede deducir del impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas pagadas en concepto de locación de inmuebles destinados a vivienda y, entonces, debe informar mensualmente a su empleador el monto del gasto para que sea contemplado al momento de la liquidación”, concluyó Rodríguez.
En tanto, el tributarista Daniel Lejtman, socio de Lisicki, Litvin y Asociados, explicó que “a partir de la entrada en vigencia de este nuevo Régimen de Información, la AFIP contará con información online de todos los alquileres y arrendamientos vigentes. Incluso tendrá en su base de datos los contratos que documentan los mismos, con los que podrá verificar el cumplimiento de las correspondientes obligaciones fiscales por parte de los locadores y arrendadores, así como la justificación del gasto, por parte de locatarios y arrendatarios. Esta información, hasta ahora, dependía exclusivamente del accionar del Fisco a través de la fiscalización de los contribuyentes, en particular, de aquí en adelante contará con información general y actualizada a través de sus sistemas”.
De acuerdo a la Resolución de la AFIP, están obligados a efectuar la registración de los contratos las personas humanas y jurídicas locadores por los contratos celebrados desde el 1° de marzo del corriente año. Los contratos deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
Para los contratos que se hayan firmado desde el 1° de julio de 2020 y que tengan vigencia hasta el 1° de marzo de 2021, como así también que se celebren desde el 1° y el 31 de marzo de 2021 se ha previsto un plazo especial de registración hasta el 15 de abril de 2021.
Para registrar los contratos celebrados los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio web de la AFIP, al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.
Es importante señalar que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, razón por la cual el mismo debería estar denunciado de acuerdo con los plazos previstos por la norma reglamentaria.
La falta de presentación de los contratos podría ocasionar la aplicación de multas al contribuyente incumplidor.
Fuente Diario Clarin
